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婚房全功略之房贷篇:对“症”下“药”选房贷
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        对于无法一次性付清购买婚房的准新人来说,银行的多项房贷新品可以助他们上一臂之力。不过,这些房贷新品并不适合所有人,购房者一定要根据自己的实际情况加以选择。

  对于多数准备购买婚房的准新人来说,一次性付清房款并不现实在上海楼市经历了几年的快速上涨之后,就是买一套面积小、年头长的老公房也要20万~30万元,如果是购买二房一厅的新房,房价至少也60万元以上。不能一次付清就只有选择贷款购房一条路了。

  虽说各家银行推出的房贷产品基本上大同小异,但就是这些许的差异就可能带来截然不同的效果。今年以来,不少银行又推出了一系列房贷新品,让购房者有了更多的选择。购房者完全可以根据自己的需要,选择适合的房贷产品。

  提高贷款额度

  典型特征:新人收入不高,无法获得足额贷款。但父母收入可观。

  处方:可选接力贷款提高额度

  早有媒体披露,上世纪80年代出生的人群占据了今年结婚潮中的一大部分,在越来越现实的今天,“早婚”已经成为都市人见怪不怪的选择。他们有的工作三、四年,有的甚至研究生毕业刚刚参加工作,收入才刚刚起步,因此在申请房贷时很难拿到最高额度。然而与此同时,这类人群的积蓄同样不多,首付有限,也急需要获得更高额度的贷款。中国农业银行上海分行为他们特别打造的产品是“接力贷款”。

  也就是说,如果作为子女的借款人预期未来收入情况较好,但目前收入偏低,按现行规定可贷金额较少,那么就可以通过增加父母作为共同借款人以增加贷款金额。同时,对于另外一些情况,如作为父母的借款人年龄偏大,按现行规定(借款人年龄+贷款年限≤65)可贷年限较短,月还款压力较大,希望通过指定子女作为共同借款人以延长还款期限的情况也同样适用。目前,个人住房接力贷款仅适用于个人住房一手楼贷款。

  当然,该业务对借款人也有一定限制:作为共同借款人的父母和子女均具有稳定的职业和收入,共同借款人收入之和具有偿还贷款本息的能力;作为父母的借款人中年龄较大的一方不超过60岁;个人住房接力贷款的期限可在子女年龄的基础上按照相关规定确定。关于贷款利率,对所购房屋为子女第一套住房的,可按照第一套住房贷款利率执行。

  当然,对于父母帮不上忙,自己又想扩大贷款额的新人,也可以尝试一下其它办法。2004年以来,各家商业银行执行的基本是贷款额度为房款总额的七成上限。但事实上,近期来自银行的消息表明,这个上限早就被悄悄打破,能拿到八成贷款的人群已经在增加。业内人提示的一个办法是,把你预先准备的首付款存入某银行,成为该行的贵宾客户,于是你就更容易拿到八成贷款和优惠利率,买房的时候,再把这笔钱取出来就是了。

  让提前还款更方便

  典型特征:结婚时收入不是很高,于是贷款期限比较长。但随着收入增加,提前还款的能力也增加,希望及早还清贷款。

  处方:选择还款方式比较灵活的银行

  这是结婚购房碰到的最现实情况。因为普通人随年龄的增长,收入一般呈抛物线形态,而结婚时还没有到达抛物线的顶端。于是贷款期限长达20年、30年的大有人在,但还款一段时间后,他们希望能让他们自由提前还款,以减少占用银行资金形成的利息。

  另外一些人,则是因为手头还有一套房子,或者是父母的老房子,或者是自己过去买的一套小房子,一时无法出手,不得不从银行贷款,等房子卖出,马上可以还掉其中一大部分。

  对于第一种人群来说,短时期内(如1年)提前还款的可能性不大,因此选择的余地也比较大。目前大多数银行1年后提前还款都不收违约金,但对于每次提前还款的金额会有一定要求,比如交通银行规定要达到月还款额的6倍,这无形中对提前还款稍微有所限制。新人在贷款时可具体向银行咨询。

  对于第二种人群来说,我们推荐民生银行上海分行的“无障碍提前还款”按揭。其最大特色是可以在办理按揭之后,随时提出还款申请,而且还款金额只要达到每月还款额既可,银行在五个工作日完成提前还款的操作,而且不收取任何违约金。据悉,该银行年内还款的比例相当高,有极端的例子房贷只借一天就提前还款,这对于短期有提前还款需求的人来说很有帮助。

  “无障碍提前还款”的另外一个优势在还款后的利率调整上。根据了解,如果你过去贷款30年,而大额提前还款后期限缩短为5年,对于这种情况,目前大多商业银行对5年内的还款仍然按照30年期的贷款利率执行,但民生银行上海分行的优惠措施是,将按5年期贷款利率来重新计算每月还款额。

  缓解短期资金压力

  典型特征:新人积蓄不多,付完首付后,如果逢上大额消费,或者装修就有压力。有心想积攒一下,但又面临巨大还贷压力。

  处方:宽限期房贷

  通常在买完房后,几乎每对新人都会囊中羞涩。如果逢上个大额消费需求,比如新婚旅行,或者是几个月后的装修,总觉得有些焦头烂额。但贷款是不等人的,每月工资还要拿去还房贷,因此要积累一点资金也不是容易的事。

  有可以“等人”的贷款,但需要你稍微付出一点成本。上海银行推出的宽限期还款方式使这种愿望成为可能。在个人住房贷款发放后,在合同约定的一定时期内,(目前只有1年期)借款人只需每月支付利息,暂不归还贷款本金。待宽限期结束后,对贷款发放金额按合同约定的等额本金或等额本息方式还本付息。

  但由于第一年只付利息,本金并没有减少,因此利息支出就相对增加。举例说,同样贷款10万元,一个选择常规等额本息,一个选择“宽限期”,假如都是在10年内还清贷款,享有优惠房贷利率(5.51%),那么,常规方式支付的利息总额是30279元,“宽限期”支付的利息是第一年选择“只还息、不还本”支付的利息,加后九年选择等额本息支付的利息,即:10万×5.51%+27050=32560元。二者的差额是32560-30279=2281元。

  为未来贷款做好准备

  典型特征:不希望住房在抵押之后,彻底成为“不动产”。以后还要买车、旅游甚至是再购房,再从银行贷款可就难了。

  处方:住房综合授信业务,或者住房循环按揭

  过去惯常的情况上,房子一旦抵押并开始还款,除非你的贷款还清,否则你没有办法再以此房为抵押从银行获得更多贷款。于是赶上买车以及一些大额的消费信贷,就不得不从朋友那借。对于这部分喜欢超前消费的新人来说,选择一家有住房综合授信业务,或者住房循环按揭业务的银行显然更加方便。

  中国建设银行日前推出的“个贷通”,就是以住房抵押为基础,整合多种贷款项目的新产品。新人在申请“个贷通”之后,就可以获得一个最高达七成的综合授信额度,在授信期限内可以实现随需随贷。新人如果无不良信用记录、收入稳定有足够的偿还能力,而且有符合条件的抵押物就可以申请该业务。

  其工作人员介绍说,如果经过一定还款期,客户已经还掉了一部分贷款,那额度会释放出来,可用于其它方式的贷款,包括车贷、消费贷款和个人助业贷款等,而且消费贷款的期限最长从过去的5年延长到10年。如此一来,过去消费贷款门槛高、手续繁的情况将不复存在,在授信额度内,贷款人只要随时提出贷款需求,最短2-3个工作日即可拿到贷款。

  中国工商银行的住房循环按揭有异曲同工之妙,贷款人同样在贷款时获得一个授信额度,额度内,贷款人可以根据自己的需求,提前两天提出贷款申请,两天后贷款便会打到指定的账号上。当然,这些贷款原则上应该有一定的使用用途,贷款人需要提供贷款使用的发票或者协议,诸如买房、装修、买车等等,涉及个人消费贷款的所有用途。

  两家银行都提醒,意图做个人综合授信的客户最好在申请房贷的时候就把额度申请足,银行一次性做好最高额度抵押,综合授信办理起来也相对容易。


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