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婚房全功略之购房篇:到哪里选购宜居的婚房
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文前提要:对于购买婚房的人群来说,要根据自己的需求,结合板块的特点来确定购房板块,这是一个较为切合实际的做法,而其中的“适婚”板块是不得不关注的。
  根据板块的特点买婚房,这不失为一种购买婚房的策略。 在前文中,我们将婚房的购买人群确定为三种类型,即小康型、舒适型和基本型。这三种人群都具有各自的需求,那么在选购婚房时,则需要根据自身的需求,结合板块的特征,来确定自己所选购的物业。

  通过综合比较,我们也推出一些代表性的板块供大家借鉴,如联洋社区、大宁绿地等七大新房(包括二手次新房)板块,以及田林新村等三大二手房板块,是想让各种类型的人群对号入座,从板块中挑选到自己中意的婚房。当然,尚未列举出来的板块也并非没有参考价值,这主要是提供一种选房的思路,其实只要购房者发现板块的特征与自身要求相吻合,就可以作为考虑的对象。

  小康型:紧盯中环以内成熟板块

  小康型的购房者具有较强的经济实力,因此本刊认为这些人群可以在中环以内的区域置业,较为值得关注的板块为联洋社区、大宁绿地和金汇板块等。

  这三大板块均已形成成熟社区,这符合小康型购房者的居住需求。联洋社区、大宁绿地板块都是轨道交通板块,同时周边生活环境也不错,而金汇小区则已形成国际聚集区。如果对生活品质要求比较高,则可侧重联洋板块和大宁绿地这两个板块。主要是这两个板块都靠近绿地,公园水景、湿地等,让生活环境提升了一个档次。同时这两个板块由于有轨道交通经过,交通状况便捷,因此也适应那些对于轨道交通比较热衷的消费者。而如果偏向于追求人文环境,则可以选择金汇板块,有大量来自韩国、欧美等境外人士居住在此,使得社区具有浓郁的异域风情。金汇板块的交通状况尚可,虽然没有轨道交通经过,但是57、721、753、87等多条公交线路经过,往来于市中心各个区域。但对于有私家车的业主来说,在此置业还是会方便得多。

  综合比较,我们认为联洋社区适合工作在张江高科园区、陆家嘴区域内的人群购买,而大宁绿地则更为适应工作在人民广场附近的人群购买,金汇板块则适合工作在虹桥、徐家汇等地的人群购买。

  联洋板块:板块内的新房和二手房都值得购房者关注。目前有仁恒河滨城等5个楼盘同时在售,但只有第九城市、上海绿城这两个楼盘的售价在11000元/平方米左右,目前板块内二手房的主力价位在13000元/平方米左右,房龄在3年左右。当然,板块内还有一些楼盘的二手房报价较高,如香梅花园,报价就达到15000元/平方米左右,相对同区域内的其他报价较低的房源来说,其性价比就显得不高了。

  表1:联洋板块部分二手房参考价

楼盘
地址
房型
单价(元/㎡)
装修

联洋年华
丁香路910弄
2/2
12500左右
毛坯

联洋新苑
迎春路728弄
2/2
12500左右
毛坯

天安花园
锦绣路800弄
2/2
13000
毛坯

华丽家族
锦绣路666弄
2/2
13000
毛坯

水清木华
芳甸路333弄
2/2
14000左右
毛坯


大宁绿地:大宁绿地板块受轨道交通1号线的影响,成为名副其实的轨道交通板块。目前围绕该绿地建成的楼盘有新梅共和城、歌林春天、大宁公寓、佳宁花园等楼盘,记者从附近的房产中介公司了解到,这里的房源主要出自歌林春天、新梅共和城等,其单价在11000~12000元/平方米左右。目前价位较春节前后,有所回升。

表2:大宁绿地板块部分二手房参考价

楼盘
地址
房型
单价(元/㎡)
装修

歌林春天三期
万荣路388弄
2/2
11500
简装

歌林春天二期
万荣路388弄
2/2
11500
简装

新梅共和城
广中西路99弄
2/2
11000~12000
毛坯

峥宸苑
延长路、平型关路
2/2
10000左右
毛坯

东方明珠大宁公寓
大宁路505弄
2/2
11000左右
毛坯

宁祥公寓
万荣路30弄
2/1
10000左右
装修


金汇板块:金汇板块毗邻虹桥,因而这里吸引了众多国内外的购房者来这里购置物业。据附近的中介介绍,房龄在5年以内的二手次新房,单价在13500元/平方米左右,而如果房龄较长,则报价要低一些。

表3:金汇板块部分二手房参考价

楼盘
地址
房型
单价(元/㎡)
装修

龙柏西郊公寓
红松路700弄
2/2
10000
简装

龙柏城市花园
黄桦路85弄
2/2
10000
毛坯

金汇一街坊
虹井路618弄
2/2
9500左右
老装修

金坤花园
金汇路515弄
2/2
9500左右
简装

龙柏四季花园
青杉路115弄
2/2
11500
毛坯

嘉富丽苑
黄桦路369弄
2/2
11000~13000
毛坯


  舒适型:轨道板块为主要目标

  对于舒适型的购房者来说,则避免因房价过高给自己带来财务危机的同时,也会让自己远离市中心,那么,如何在这两者之间选取一个平衡点呢?本刊建议,以轨道板块为首要购房目标,是一种比较现实的做法。

  跟地面公交车相比,轨道交通最大的好处是能够将空间距离有效“缩短”,如从人民广场乘地铁到莘庄比乘公交车所花的时间肯定要少得多,那么也就表明,在轨道站点附近购房,可以尽量“缩短”与市中心之间的距离。

  对于这类购房者来说,除了可以选择经过装修之后的二手次新房,还可以选择位于中外环线间的新房。对于购买二手次新房而言,部分物业经过了装修,这可以让购房者省却装修费用,以及时间和精力。同时,这类物业与新房相比,品质上并没有多大的出入。因此,购买这类物业,也不失为一种较为实惠的选择。

  在此本刊推荐一些成熟的居住板块,如古美板块、三林板块、大华板块、莘闵板块等,来供购房者选择。相比较而言,莘闵地区的成熟程度较高,有轨道交通,这适合工作在轨道交通沿线的人群。而古美板块、三林板块、大华板块则还处在发展过程中,各方面都不及莘闵板块。三林板块、大华板块周边轨道交通建设已经进行多时,未来这里的交通状况将得到极大改善。

  古美板块适合工作在徐汇区的人群,板块内有公交直通徐家汇,约40分钟的运行时间。而三林板块则适合工作在陆家嘴附近的人群,大华板块适合工作在静安寺和南京西路上的人群。

  闵行古美:闵行古美板块也是闵行区内一个重要的聚集区,随着江南星城、东苑古龙城、蔚蓝城市花园、东兰世茗雅苑、东苑半岛、蓝色港湾等众多楼盘建成,这里已经成为一个名副其实的聚集区。二手次新房源单价在8500元/平方米左右。

表4:闵行古美板块部分二手房参考价

楼盘
地址
房型
单价(元/㎡)
装修

江南星城
顾戴路、龙茗路
2/2
8100
毛坯

蔚蓝城市花园
虹美南路、古龙路
2/2
9500
毛坯

东兰世茗雅苑
龙茗路1597弄
2/2
8500左右
毛坯

蓝色港湾
龙茗路1458弄
2/2
8000左右
毛坯

新时代花园
顾戴路1100弄
2/2
7500
老装修

欧风花都
龙茗路、东兰路
2/2
9000左右
毛坯


  大华板块简介:目前板块内新房的售价在8500元/平方米左右,有达安春之声花园、大华愉景华庭、大华水岸蓝桥、中环凯旋宫等楼盘在售,其中中环凯旋宫为全装修房,价位较高,不在考虑之列。

  表5:大华板块在售新房参考价

楼盘
地址
开发商
单价(元/㎡)

华愉景华庭
新村路2099号
上海华烨房地产有限公司
8000

达安春之声
新村路2000号
上海达安置业有限公司
8200

大华水岸蓝桥
真华路999弄
大华集团
8800


  三林板块:目前板块内在售的新房有万科新里程等4个楼盘,其售价在8500元/平方米左右,比较适中。板块内也有不少品质不错的二手次新房,如申江豪城、恒大翰城、叠翠上南、上南雅筑、恒大华城等等。价位大都在8500~9500元/平方米之间,也值得关注。此外,在板块附近的一个楼盘地杰国际城目前售价较低,在6200元/平方米左右,其价格在同区域来说,比较有竞争力,而且购婚房还有优惠。同时该案是面积超过百万平方米的超级大盘,由开发商统一开发,社区的整体品质能够得到保证。

  表6:三林板块在售新房参考价

楼盘
地址
开发商
单价(元/㎡)

万科新里程
高青路2787号
上海天亿置业发展有限公司
7500~8500

环球中央花园
杨高南路5389号
上海中房亿泰房地产开发有限公司
7500~8500

环球翡翠湾
西泰林路158弄
上海浦发振丰房地产发展有限公司
7800

金地未来域
御桥路288弄
上海浦发金地房地产发展有限公司
9300

地杰国际城
御桥路1978弄
地杰置业
6200


  莘闵地区:目前区域内已经建成了众多住宅小区,如万科假日风景、春申景城、春申复地城、上海莘城等等,形成了一个大型的居住社区。板块内二手房源充足,售价大都在7500~8500元/平方米之间。

  表7:莘庄地区部分二手房参考价

楼盘
地址
房型
单价(元/㎡)
装修

上海康城一期
闵行莘松路
2/2
7000~8000
装修

上海康城二期
闵行莘松路
2/2
6000~7000
毛坯

万科假日风景五期
闵行畹町路
2/2
8000~9000
毛坯

春申景城
闵行莲花南路
2/2
8000~9000
毛坯

春申景城二期
闵行莲花南路
2/1
8000左右
毛坯

南郊别墅(公寓)
闵行中春路
2/2
7000左右
毛坯



  过渡型:考虑日后方便换房

  对于过渡型购房者来说,只需选择总价较低的老公房即可。

  这部分购房者资金实力一般,他们暂时没有过多的资金用来购房,因此,购买面积适中的老工房用来过渡,等待日后手中资金积累到一定程度之后,再来考虑换房,这不失为一种明智的做法。

  对于这类购房者,他们需要考虑的是物业周边的各项配套,特别是交通状况,以方便工作、生活。此外还有一个重要的因素,就是目前选购物业时,要为日后换房方便着想。有些区域房源价格不高,较为实惠,但是由于存在诸多缺陷,一直少人关注,因此难以出售。因此,购房者尽量要避免去碰这类型的物业。以免影响日后自己换房。

  目前上海已形成了很多工人新村,而随着二次置业现象的增多,现在有很多公房被抛售出来,这些房源可以供过渡型购房者选择。当然,这些公房所处的区域各不相同,综合比较而言,本刊认为普陀区的曹杨新村、徐汇区的田林新村以及浦东的上南、上钢新村值得关注。

  曹杨新村是普陀区内最为有名的一个大型工人新村,与长风新村、师大新村等构成成熟社区。社区内商业配套成熟,交通便捷,轨道交通3、4号线经过此地。社区内绿化率很高,这已成为社区一大特色。曹杨新村内二手房价约9000元/平方米,房源面积不大,总价不超过50万元。

  上南、上钢新村也是一个年代久远的工人新村,这里的社区商业也比较成熟。耀华路上有多条公交线路通往淮海路、人民广场、陆家嘴等,在建过程中的轨道交通7、8号线经过此地,这将使得交通状况得到进一步改善。最为重要的是这里靠近世博会浦东会址,这有助于提高这里的居住品质。这里的房源大多为面积在50平方米的一室户,单价约8500/平方米元左右。

  田林新村也是上海一个非常有名的工人新村,相比前两个新村来说,该新村明显要“年轻”一些。田林新村靠近徐家汇,一直是工作在这里的白领的租房首选地。社区内商业设施完备,交通状况也较为便捷,是宜居之地。目前这里二手房的单价接近万元。

  表8:部分老工房参考价

区域
新村名称
地址
房型
面积(㎡)
总价(万元)
装修

普陀
曹杨六村
曹杨路、中山北路
1/1
41.92
39.8
老装修

曹杨八村
曹杨路、武宁路
2/0
55.7
46
装修

曹杨五村
曹杨路/中山北路
2/0
55.2
48
装修

浦东
上南十村
洪山路301弄
1/1
43
32.8
老装修

上南九村
成山路248弄
1/1
40.68
32.8
毛坯

上钢三村
耀华路200弄
2/1
51.36
43
毛坯

徐汇
田林新村
田林东路360弄
1/0
41.2
37
装修

田林新村
田林东路416弄
1/1
42.6
38
装修

田林新村
田林东路414弄
1/1
48.3
46
装修


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